Khách hàng sẽ tìm được những sản phẩm hợp lý nếu tỉnh táo tìm hiểu kỹ về BĐS đó và quy trình thủ tục Tuy nhiên, theo ông Lâm, chuyên viên tài chính của một tổ chức tín dụng có uy tín, sự vụ chủ nghĩa này cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định giao du
Có người nhận định "mua đất thế chấp như nắm dao đằng lưỡi" cũng không sai. Người mua đất thế chấp kiểu này nên bình tĩnh, tìm hiểu kỹ hơn về khoản vay của chủ nhà là bao nhiêu? Với mục đích gì? nhà băng đó thuộc dạng gì (TMCP hay trực thuộc NHNN)? Khả năng "đi đêm" giữa chủ đất và chi nhánh, viên chức đảm trách giao thiệp cho vay? Anh Minh, từng chật vật trong 3 tháng để mua bán thành công một mảnh đất 40m2, tách sổ đỏ từ 200m2 ở Cầu Diễn, san sớt kinh nghiệm: người mua cần "soi" thật kỹ nội dung chi tiết các hợp đồng liên hệ tới việc lập trương mục, tách sổ (gửi tiền vào 1 account nhà băng với mục đích gì? Khi thực hành tách sổ đỏ, account tiền đó ở thể nào?).
Vậy nên người mua buộc phải tìm hiểu rõ cỗi nguồn, thời kì sinh sống của chủ đất. Trương mục này chỉ được giải tỏa nếu: thứ nhất, giao dịch mảnh đất thành công (sau khi kí hiệp đồng chuyển nhượng ở phòng công chứng), account hà tiện sẽ thuộc về ngân hàng; thứ hai, mảnh đất giao dịch không thành công, hoặc tới trước khi hai bên hoàn tất giao kèo chuyển nhượng đất, trương mục tằn tiện vẫn bị khóa, sau đó tùy điều kiện mà rút ra hoặc mua BĐS khác.
Vay ngân hàng 700 triệu đồng, đáo hạn vay, đến nay nhà chị An còn nợ ngót 1 tỷ đồng (cả gốc và lãi). Theo Thời báo Kinh doanh. Cơ sở pháp lý chắc chắn nhất cho người mua là sổ đỏ hiện nằm trong nhà băng, vì sổ này đã được Phòng TN&MT thẩm tra, rà soát. Tuy nhiên, thực tế chứng minh, rất hiếm trường hợp ngân hàng trả tiền đền bù cho khách, nếu không thực hiện đúng cam kết.
Tuy nhiên, mảnh đất chính chủ sổ đỏ có diện tích tổng cộng 110m2, người mua chỉ mua 40m2, với giá 1,8 tỷ đồng. Ngân hàng chỉ dẫn: bên mua lập 1 account tại ngân hàng, sau đó ký thỏa thuận 3 bên (ngân hàng, chủ đất và người mua); tiền thanh toán của bên mua gửi vào account (coi như được dùng để giải chấp sổ đỏ); cuối cùng, thực hiện giao kèo công chứng bán đất với sự dự của nhà băng.
Trong xu hướng tìm mua các BĐS giá rẻ của những người có nhu cầu bức thiết về nơi ở, sản phẩm nhà đất đã bị thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng là một trong những tuyển lựa của họ.
Theo đó, người mua thương thảo kí hiệp đồng với nhà băng để phong tỏa trương mục hà tằn hà tiện. Vậy nên, thị trường BĐS mới có cảnh khách mua, nhà băng, người bán cùng "thi gan" chờ… phát mãi tài sản thế chấp. Theo đó, khoảng thời kì rủi ro nhất là từ lúc giải chấp xong đến lúc ra được sổ đỏ sang tay người mua (đất đang tranh chấp, không tách được sổ đỏ cho người mua, tiền của khách coi như bị chiếm dụng).
Về lô gic, không ai dại gì nỗ lực sổ đỏ trị giá 3-4 tỷ để vay 700 triệu đồng từ nhà băng (trừ trường hợp bất khả kháng). Như vậy, quy trình không hề đơn giản theo lối tư duy thường ngày của người dân. Nếu giao tế không thành công, khách mua có thể yêu cầu phía ngân hàng trả tiền và bồi hoàn theo văn bản giao kết.
Nhà băng - "kho" thế chấp Vợ chồng chị An (cùng làm trong một công ty về truyền thông) đã "để mắt" tới một mảnh đất khá ưng ý và hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của mình, cách trung tâm Hà Nội chừng 9km về phía Tây.
Còn lại, rủi ro tiềm tàng chính yếu nằm ở khả năng chủ nhà sẽ "lật kèo": rút sổ đỏ dựa vào tài khoản thế của khách, nhưng sau đó phá giao dịch.
Điểm mấu chốt chính là giữa hai bên mua - bán đất có cơ sở pháp lý (giấy tờ, giao kèo, cam kết làm chứng…) để bảo đảm sau khi rút sổ thành công phía người bán không "giở trò bẩn".
Không nên tin viên chức ngân hàng hoàn toàn Vì mục đích của nhà băng là thu hồi thành công nợ, nên có những "góc khuất" viên chức tín dụng, cán bộ nhà băng không nói cho khách biết.
Cách giải quyết đưa ra là sử dụng lệnh phong tỏa tài sản. Giá rẻ hơn giá thị trường đáng kể, thủ tục mua bán đã có ngân hàng chỉ dẫn, nhưng chỉ những ai trong cuộc mới thấy nhiều rủi ro đang chờ. Nếu ngân hàng đóng dấu vào văn bản cam kết để bảo đảm giao dịch giữa người mua và người bán thì không phải lo nghĩ (vì nhà băng muốn tránh nợ xấu). Người mua đất thế chấp cần lưu tâm các vấn đề: tình trạng pháp lý của mảnh đất (có tranh chấp, lấn chiếm…); tình trạng thừa kế của mảnh đất (những người có liên can); tình hình khoản nợ (ngoài khoản nợ đó ra còn khoản nào khác, có bảo lãnh thêm cho khoản vay khác không… nhiều con nợ còn bảo lãnh cho người khác vay tiền dựa trên mảnh đất thế chấp của họ); các điều khoản cam kết trong hiệp đồng: lớp lang các bước, các trường hợp phát sinh khi chẳng thể tách sổ, công chứng, khi giải chấp ai là người giữ sổ.
"Nắm dao đằng lưỡi" bản tính, giao tiếp dạng này là đảo chấp tài sản trong nhà băng. Bên cạnh đó, ngoài giấy viết tay thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, người mua cần có mặt ở mọi khâu thực hiện thủ tục đảo chấp (của chủ nhà) với nhà băng, đặc biệt là thời điểm lấy sổ và làm giải chấp tại phòng TN&MT sở tại.
Mảnh đất này đã được chủ sở hữu dùng sổ đỏ thế chấp vay tiền ở nhà băng.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét